自2020年至今，伴随着电子商务的可持续发展观、制造业持续增长、药业、新鲜的冷链物流等领域的新冠疫情，及制度方面大力支持，中国货运物流房地产业做为物流设施受到越来越多投资人的热捧，很多新手将更多关注从商业、写字楼到货运物流房地产业。
先前，新冠疫情在一定程度上扰乱了原先的租用节奏感，不一样城市的租金也产生了分裂。比如，据戴德梁兴统计分析，2022年第三季度，因为新供货比较有限，租用要求活跃性，关键物流节点城市房租长期保持提高，东莞、北京、太仓市、上海房租同比增长率1.3%、1.1%、0.7%和0.7%，但上涨幅度进一步收拢。在出租率相对较高的大城市，如西安、成都、重庆、天津，房租环比下跌2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。
一直以来，物流用地在不同城市显著分裂，不一样市场供求难题因时因地。在一线城市，因为供不应求，土地资源供应紧张，供货比较有限，进而导致需求量很高；在一些供应充足的二线城市，面临出租率上涨的风险性。一般电商物流因为运营普遍、集约化程度低，租金和租用率工作压力显著超过标准化库房。
可是却疫情下的数据信息也能看出，与酒店餐厅、零售房地产业、写字楼等其它产权性质对比，货运物流房地产业有较强的韧性抗风险。
货运物流房地产业的快速发展获得了多方的协助
近些年，货运物流房地产业的一个主要特征是，其迅速发展归功于社会经济水平的不断提高、居民收入的不断完善、消费升级和新零售模式的崛起，推动了线上与线下平台的融合，及其电子商务的快速增长渗入全过程，明显提高对货运物流房地产行业的规定。伴随着物流业务外包需求的增加，第三方物流经营规模还在平稳扩张。国家高新技术和设备制造业的快速发展又为货运物流房地产行业的提高提供了新的驱动力。
我国深入推进加工制造业与物流行业“两业融合”、改革创新，提升中国制造业国际竞争力。加工制造业积极与物流供应商协作，运用数据智能优化物流线路和仓储物流连接点，提升货运物流总体高效率和物流延展性。正在形成物流行业与生产制造企业中间责任共担、互利共赢的连动一体化新格局。货运物流房地产业是生产制造企业的硬性需求，高端装备制造的迅猛发展都将促进高端物流房地产业需求的增长。
与传统产业对比，车辆、机械设备、电子通信、电子计算机等高端装备制造商品构造繁琐，经销商诸多，商品更新换代快。因而，供应链管理高效率至关重要，使高端装备制造变成标准化仓库关键租赁户人群。
伴随着B2C网络购物市场需求的不断攀升，竖直电商越来越注重产业链的效率可靠性。这种租赁户将会对智能化和规范化的货运物流房地产业维持更多的租用要求，并且对货运物流房地产业设备提出更高的要求。
智慧物流房地产业通常处在智慧物流干线运输的核心节点，租用率大、可靠性强、韧性好；因为供求构造分歧，归属于当然稀有财产。现阶段，国内货运房地产行业的基金运作方式非常完善，也获得了很多投资者的检查，金融化水平很高，租金回报率远远高于商业服务、办公室等财产。
依据世邦魏理仕公布的《2022年中国投资者意向调查报告》，自2021年至今，工业生产房地产业已经超过写字楼，变成投资人最关心的资产类别，近80%的投资人将致力于仓储和物流。仲量联行预估，2023年亚洲新兴经济体即将迎来2590万平方的仓储物流交付使用，在其中中国货运物流房地产业最受欢迎的，将吸引更多投资者资本。
仅在过去2个月里，货运物流房地产业就出现了很多发展趋势：新闻报道称，京东考虑到发售货运物流房地产业等俩家分公司，筹资约10亿美金；嘉实京东仓储物流基础设施建设REIT近720亿人民币；亚洲较大的物流房地产业服务平台ESR表示将中国三物流项目打包成REIT在上海证券交易所发售；黑石中国房地产业服务平台龙地公布，将完成对深圳东进战略约28万平方的高品质当代仓库回收
中国物流地产，一超多强，市场竞争多样化
货运物流房地产业包含物流产业园（关键媒介）、仓库、物流配送中心、物流配送中心等。，具有一定的土地资源经营规模，对交通状况要求严格，很多都集中在枢纽站连接点，与生产制造企业、物流行业、零售企业等供应链环节的用户建立合作关系，是物流供应链的重要组成部分。
伴随着仓储物流市场需求的日益突显，货运物流房地产业导致了各方面的关心，房地产业、电商、金融企业、零售等企业纷纷涌进，货运物流房地产业进到多样化市场竞争环节，在其中不可忽视的是电商主力阵容。以阿里巴巴和京东为代表的电商公司一直在努力打造自己的仓储物流行业。她们拥有完整的上中下游链渠道相对稳定的仓储物流要求；美国旧金山快递公司、三通一达等物流行业还在货运物流房地产业行业经常行为，其优势是可以满足系统化、个性化物流配送服务要求。好多个主力阵容都有各自的核心竞争力。
中国货运物流房地产行业展现出“一超多强”之间的竞争局势。普洛斯做为中国较大的物流地产开发商，具备绝对性领先水平。此外，国内货运地产开发商和大多数新进入者蓬勃发展，经营规模竞争能力也在逐步提升。
下列两张图各自显示2020年和2022年第一季度中国货运物流地产开发商市场占比。能够得知，市场占有率排行出现了改变，普洛斯仍是市场占有率最高，但市场份额明显下降，不上整个市场的四分之一。2022年第一季度，别的九强分别为万伟、宝湾、易商、安博、宇培、丰树、嘉民、深国际、JD.COM。
JD.COM从2020年前十名增长到2022年第一季度第十名；安全从2020年第九名跌到2022年第一季度第十二名，前十名公司构成非常稳定。
因为2022年第一季度在我国货运物流房地产业总市场份额较2020年大幅度提高，入关总数强悍提升，市场份额的降低并不等于公司拥有的物流房地产业占地面积的减少，市场份额的升高务必代表着公司拥有的物流房地产业占地面积的明显提升。与2020年对比，2022年第一季度下列企业实现了排行升高和市场占有率升高：易商（升高2个排行，升高0.68％）、安博(提升2个部位，提升0.96％)、嘉民(排行不会改变，提升0.08％)、深国际(升高一个位置，升高1.67％)、JD.COM(闯进前十)，在其中深国际市场占有率提高最大。
整个市场展现出高速发展的发展趋势。以深圳国际性为例子，做为深圳唯一一家以高速公路、智慧物流、港口绿色环保为主营业务的国有产业集团，其“十四五”战略发展规划说明，以物流产业园为基础，经营经营规模稳居深圳第一和粤港澳前三，勤奋进到全国各地前五。2022年，深圳国际性综合性物流港立足于深圳，布局全国，在佛山、海口、南昌、武汉等地区市场竞争多个项目，取得成功回收龙股权，对外开放大湾区“第二家”，总计土地资源超出1平方公里，标准化库房市场占有率较2021年升至领域第八。
发展趋势展现分裂发展趋势，重点城市高标仓供不应求
在我国货运物流房地产行业存有“总产量多、平均少”的分歧。在电商、第三方物流和加工制造业高速发展的环境下，要求差异较大，标准化库房具有巨大的发展前景。
标准化库房，即“标准化物流仓储配送设备”，并不是真正意义上的“库房”或“仓储管理”，而是物流配送中心核心区充分发挥网络资源服务提供商的功效。
现阶段，在我国标准化库房顾客通常是顾客公司、高端装备制造和第三方物流。因为电商市场份额极速扩张，传统零售业市场集中度不断提升，第三方物流业务流程蓬勃发展，制造业升级，对标准化仓库要求十分强悍；新冠肺炎疫情推动了顾客网上订购偏好的培养，给零售商供应链增添了结构型转变，很多零售商、供应商和电商公司对标准化仓库要求更高。
近些年，B2C已成为我国网络购物的重要方式。B2C货运物流具备多大批量、小批量生产的特征。
可持续发展观，基本建设绿色节能建筑和零碳产业园区
之上阐述了在我国货运物流房地产业格局的日益完善。随着越来越多的投资人投入市场，毛利率逐渐变小，投资收益率变长，使低碳环保运营，控制成本和效率，变成货运物流房地产行业的新增长点。在其中，为降低能源成本，各种各样投资者首先从仓库建设逐渐，流行对策包含屋顶光伏、储能设备、智能电能表、水回收设备安装。
现如今，投资人、融资方、房地产商、持有者、网络运营商、租赁方将结合起来，ESG（即自然环境、社会整治）这个概念将根植于货运物流房地产行业的开发设计、设计方案、基本建设、运营撤出。比如，万伟给出了实践活动ESG的“3+4”+N“最短路径算法从低碳环保仓储物流和冷链物流服务项目、技术授权安全工作、提升企业操纵清晰度三个重点考虑，以管理模式变化、智能化冷链管理、绿色节能建筑、零碳圈为四个关键起始点，具体进行N个减碳行为。
2022年3月，京东“亚洲一号”西安智能产业园得到北京绿色交易所和华测验证（CTI）碳排放交易产品认证证书已经成为中国第一个“零碳”物流产业园。
2022年9月，NIKE官方宣布在中国物流中心运行分布式系统风力发电项目基本建设。2023年初完工投入使用后，耐克中国物流中心将遮盖100%的可再生资源和电力工程。到时候，耐克中国物流中心将会成为中国第一个“景色一体化”零碳智能化物流产业园。
2022年12月，联合利华中国合肥物流园区赢得了美国绿色建筑委员会授予的零耗能和零碳验证，那也是亚洲第一个得到双认证的物流项目。一样，12月，普洛斯东莞新沙物流产业园已通过“净零碳建筑验证评价指标体系”点评，赢得了“出色”净零碳建筑产品认证证书，变成中国第一个做到“净零碳建筑验证评价指标体系”最高水平的物流产业园新项目。
REITs越来越受欢迎
简单点来说，REITS就是指高品质房地产业财产的上市。在我国公共性REITS包含基础设施行业包含高速路、废水处理、垃圾焚烧发电、物流仓储配送、经济实用房、工业区等。在大多数类型中，物流仓储配送REITS的资本收益率比较高。
物流产业园（货运物流房地产业）是物流和房地产行业的混和方式，在其中使用方便的仓库设备比较适合创建公共性REITS。从海外市场的经验来说，仓储物流REITS发展比较早，已成为一种非常成熟的REITS商品，规模较大，贷款利息分派高，抗风险强，回报率高。中国仓储物流设备库存量规模较大，标准化库房因为标准化、稀缺资源等促进房租远远高于一般库房，营运能力强，不断提升。与庞大库存量标准化库房网络资源对比，仓储物流REITS有非常大的的发展前景。
2023年1月9日，上海证券交易所官网发布消息，嘉实京东仓储物流REIT申购申请办理确定占比结论，战略投资、线下推广投资人和公众投资者总认购份额204.37亿，总申购额度做到718.16亿人民币，足够见到机构及个人投资者的良好申购。先前公开发行的2个物流仓储配送REIT-中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT自上市至今一直在增涨。
一样，2023年1月，南山控投(其著名物流产业园房地产商和网络运营商宝湾货运物流)在接受组织调查时指出，宝湾物流公募REITS预计将于2023年进行总体发售。
