黑石集团在物流领域的投资策略主要包括以下方面：

- 地域聚焦：

- 重点关注经济活跃区域：黑石集团在中国物流地产领域的投资聚焦于一线城市及其周边地区，如粤港澳大湾区和长三角地区。这些区域经济活力强劲，是重要的经济中心和交通枢纽，具备强大的物流需求基础。例如，2021年黑石集团以11亿美元收购了粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场富力综合物流园，并通过后续收购实现了对该园区100%股权的完全控股。这一园区位于广州，距离白云国际机场仅15公里，地理位置优越，能够为第三方物流（顺丰速运、圆通速递）、电子商务（天猫、京东）、医药企业（国药集团、华润医药）、电信（中国移动、中国电信）等顶尖行业企业提供仓储租赁服务。

- 覆盖全国主要城市拓展布局：黑石集团不仅关注核心经济区域，还通过成立多元资产管理平台“龙地”，在全国范围内进行物流资产布局。截至2023年，“龙地”已在全国19个城市进行投资，管理着超过40个物流园区，总建筑面积超过500万平方米。其业务覆盖范围广泛，有助于形成规模效应和网络优势，满足不同客户在不同地区的物流需求。

- 资产类型偏好：

- 青睐高标仓等优质资产：高标仓通常具备较高的建设标准和先进的设施设备，如宽敞的空间、良好的通风与照明、高效的装卸货平台等，能够满足现代物流高效运作的需求。黑石集团倾向于投资这类资产，以提供高质量的仓储服务，吸引更多优质客户。例如，在其收购的物流园区中，注重配备现代化的仓储设施，提升物流运营效率。

- 关注具备发展潜力的资产：除了已建成的优质物流资产，黑石集团也会关注一些具备发展潜力的项目。比如在一些新兴的物流节点地区，虽然当前物流设施可能不够完善，但随着区域经济的发展和物流需求的增长，这些地区的物流资产有望实现增值。通过提前布局，黑石集团可以在未来获得更高的投资回报。

- 投资方式多元化：

- 收购成熟项目实现快速布局：黑石集团通过收购已建成并运营的物流项目，可以迅速进入市场，获得稳定的现金流和资产增值。例如，2018 - 2020年期间，黑石集团分三次收购了东百集团旗下佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿信四家仓储物流子公司80%的股权；2024年又收购了东百集团持有的这四家公司剩余20%的股权，从而完全掌控这些仓储物流项目。此外，黑石集团还收购了其他多个大型物流园区项目，通过收购成熟项目，快速扩大其在中国物流领域的市场份额。

- 与头部企业合作加强市场渗透：黑石集团积极与多家头部企业开展合作，以进一步拓展在中国物流市场的影响力。如2015年与万科集团合作，入股万科物流；2019年与第一产业集团等企业战略合作，共同在全国范围内开发建设物流园区。通过与这些行业领先企业的合作，黑石集团可以借助合作伙伴的资源、经验和市场渠道，实现优势互补，提升其在物流领域的运营能力和市场竞争力。

- 参与资产平台建设与整合：黑石集团通过建立或参与物流资产平台的建设与整合，实现对物流资产的集中管理和优化配置。例如，在英国，黑石集团将industrials reit和st modwen logistics两家大型工业物流投资管理公司合并，创建了全新的工业物流平台indurent。合并后的平台拥有超过200处物业和2700万平方英尺的工业和物流资产组合，成为英国第三大物流地产公司。在中国，黑石集团成立的“龙地”平台也发挥着类似的作用，通过整合资源、提升管理效率，实现物流资产的增值。

- 增值运营提升资产价值：

- 利用专业能力优化运营管理：黑石集团拥有专业的物流地产运营管理团队，能够运用先进的管理理念和技术手段，对收购的物流资产进行优化运营。例如，通过合理规划仓储空间、提高仓库的利用率、优化物流流程等方式，降低运营成本，提高物流服务质量和效率，进而提升资产的价值。

- 根据市场需求升级改造资产：随着市场的变化和客户需求的不断升级，黑石集团会对物流资产进行适时的升级改造。比如，根据电商行业对冷藏仓储需求的增加，投资建造更多冷藏设施；按照现代物流对仓库智能化、信息化的要求，配备先进的仓储管理系统和设备等。通过这些升级改造措施，使物流资产能够更好地适应市场需求，保持竞争力，并实现资产价值的提升。