万纬物流地产介绍： 背景与发展历程： 万纬物流是万科集团旗下成员企业，2014 年万科成立物流地产事业部，率先战略布局物流地

产；2015 年，万科正式推出独立物流品牌 —— 万纬。此后，万纬物流发展迅速，不断通过

战略合作、并购等方式扩大业务规模。

业务范围： 高标仓储：在国内核心物流节点城市形成全国性高标仓储网络，为客户提供高端、标准化物

流仓储设施，涵盖投资选址、开发建设、招商运营、资产管理等环节。其高标仓主力客户包

括京东、菜鸟、苏宁、顺丰、德邦、百世汇通等国内外知名企业。 冷链物流：2017 年成立万纬冷链物流，2018 年融合太古冷链物流平台，进一步扩大冷链业

务全国版图。目前在全国范围内运营管理 31 个专业冷链物流园，业务覆盖国内一线城市及内

陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。万纬冷库按照

行业最高标准建造，已运营的仓库均获得国际质量体系认证。 运营规模与业绩： 截至 2023 年三季度，万纬物流已累计服务超过 1600 家客户，全国开业项目可租赁面积达 989.9 万平方米。2021 年至 2023 年，万纬物流的经营收入逐年上升，2021 年营收为 31.6 亿元，2022 年为 35.6 亿元，2023 年为 41.8 亿元。其主营的高标仓和冷链业务的经营收入也呈上涨趋势。 行业地位：经过多年发展，万纬物流已成为国内物流仓储服务行业第一梯队的企业，在冷链

仓储领域规模更是位居全国第一。

未来发展规划： 业务拓展方面： 持续扩大仓储网络布局：在全国范围内进一步增加物流园区和仓储设施的建设，扩大高标仓

储和冷链仓储的覆盖范围，提高市场占有率。尤其是在一些新兴的物流枢纽城市和经济快速

发展地区，如中西部地区的重要城市，加大投资和布局力度，以满足不断增长的物流需求。 加强国际业务合作与拓展：积极与国际物流企业开展合作，引进先进的物流技术和管理经验

，拓展国际物流市场。例如，通过与国际物流企业合作，开展跨境电商物流业务，为国内外

客户提供全球化的物流服务。 技术创新方面： 推进物流智能化：加大对物流科技的研发投入，应用物联网、大数据、人工智能等技术，实

现仓储管理、运输配送的智能化。例如，通过智能仓储系统实现货物的自动化存储和分拣，

提高仓储作业效率；利用大数据分析优化运输路线，降低运输成本。 发展绿色物流：响应国家环保政策，加强对绿色物流技术的应用，如推广新能源运输车辆、

建设太阳能光伏发电设施等，降低物流运营的能耗和碳排放，提高企业的可持续发展能力。 服务升级方面： 提供一体化供应链服务：不仅仅局限于仓储和运输服务，向客户提供一体化的供应链解决方

案，包括采购、生产、仓储、运输、销售等环节的物流服务，帮助客户优化供应链流程，提

高供应链效率。 加强客户定制化服务：根据不同客户的需求，提供个性化的物流服务方案，满足客户多样化

的物流需求。例如，为电商客户提供快速配送、包装定制等服务；为制造业客户提供原材料

采购物流、生产物流等服务。 资本运作方面： 推进 REITs 等金融工具的应用：继续探索通过发行公募 REITs 等金融工具，实现资产的证券化

，盘活存量资产，降低企业的资产负债率，提高资金的使用效率。同时，通过 REITs 的发行，提升企业的品牌影响力和市场认可度4。 开展多元化融资：除了银行贷款、股权融资等传统融资方式外，积极探索债券融资、产业基

金等多元化的融资渠道，为企业的发展提供充足的资金支持。 万纬物流的未来发展战略是什么？ 万纬物流的竞争优势体现在哪些方面？ 冷链物流行业未来的发展趋势是怎样的？